CARTA A LOS PROPIETARIOS DEL REM
Ante las diferentes iniciativas que se están llevando a cabo por algunos propietarios individuales y Presidentes de Comunidades de Propietarios pertenecientes al Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM), los nuevos gestores de SOTOGRANDE S.A. quieren informar lo siguiente:
SITUACIÓN LEGAL DEL REM
El ámbito de actuación del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM) es el descrito en el plano siguiente:
Por tanto abarca los siguientes elementos: la totalidad de la Avenida La Marina; el vial entre esta Marina y el paseo entre Paraíso y Jungla del Oro; el Paseo del Mar; accesos a las Islas y Riberas con siete puentes iluminados; vial interior de la Ribera del Emperador; Espacios Libres y Zonas Ajardinadas Públicas; Zonas Ajardinadas, espacios libres en las parcelas urbanísticas y/o privativas; 679 unidades de Aparcamientos Públicos; estaciones de bombeo, red de saneamiento y depuradoras; red de pluviales; red de alumbrado público; red de televisión mediante fibra óptica; red de agua potable; red de riego; otras redes e infraestructuras.
Tanto las áreas como las instalaciones mencionadas (salvo las zonas de dominio y uso público y demás excluidas por el Plan Especial) son de propiedad privada (1).
Tanto las áreas como las instalaciones descritas son completamente independientes de las áreas comunes que componen cada Comunidad de Propietarios constituidas en el ámbito de La Marina; de tal manera que estas Comunidades de Propietarios no tienen ningún tipo de competencia y/o facultad sobre el Régimen Especial.
Tanto las áreas como las instalaciones descritas son también completamente independientes de los terrenos comprendidos en la concesión administrativa del Puerto Deportivo de Sotogrande.
Tenemos pues tres tipos distintos de ámbitos territoriales:
• Las Comunidades de Propietarios constituidas para la conservación y mantenimiento de los edificios construidos en La Marina. Su ámbito territorial se circunscribe a la edificación concreta y zonas comunes de dicha edificación. Cada Comunidad organiza sus servicios de la manera que entiende más conveniente, siendo dichos servicios totalmente compatibles e independientes con los que se prestan en el REM. Cada propietario individual está obligado a pagar las cuotas de Comunidad según lo establecido en sus propios estatutos.
• El Puerto Deportivo de Sotogrande cuya gestión corresponde exclusivamente a la sociedad PUERTO SOTOGRANDE S.A. en la que Sotogrande S.A. no tiene participación alguna.
• El llamado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM) cuyo ámbito ya ha sido delimitado anteriormente y en el que se encuentran zonas públicas y privadas y se prestan los servicios que veremos a continuación por los que los propietarios incluidos en dicho Régimen pagan una cuota que es completamente independiente de la que se satisface en la Comunidad de Propietarios porque corresponde a servicios completamente diferentes.
Las Comunidades de Propietarios se rigen por sus propios Estatutos como cualquier otra propiedad horizontal. En la misma existen propietarios individuales de cada apartamento que tienen también un derecho de copropiedad sobre los elementos o zonas comunes.
El Puerto Deportivo de Sotogrande tiene también su regulación especial mediante los Estatutos de explotación del mismo.
Finalmente, el REM se encuentra regulado en las NORMAS DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA MARINA DE SOTOGRANDE que están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad y que se han incorporado a cada una de las escrituras de compraventa suscritas por cada uno de los propietarios del Régimen Especial. Estas Normas regulan el funcionamiento de este ámbito especial y establecen las normas y relaciones entre SOTOGRANDE S.A. y cada uno de los propietarios. En este apartado, las Comunidades de Propietarios no tienen intervención alguna en cuanto al REM ya que las relaciones son directas entre Sotogrande S.A. y cada uno de los propietarios.
El mantenimiento de las áreas e instalaciones incluidas en el Régimen Especial corresponde actualmente a la sociedad mercantil denominada SOCIEDAD CONSERVACIÓN DE LA MARINA SLU cuyo accionista único es SOTOGRANDE S.A. La asignación del mantenimiento a la nueva entidad es una decisión reciente tomada por los nuevos propietarios de SOTOGRANDE S.A.
A los efectos que nos interesa destacar aquí cabe reseñar la norma 3 que regula la titularidad de las áreas e instalaciones comprendidas en el régimen que estamos analizando. Esta regulación es la siguiente:
1) En principio, todo titular de una propiedad es también titular de una participación inseparable en el condominio de las áreas e instalaciones definidas como de propiedad privada.
2) Ahora bien, la adquisición de esta copropiedad queda en suspenso mientras no se den algunas de las circunstancias previstas en la Norma 2.1 y que básicamente se resumen en que ningún propietario adquirirá la copropiedad de los elementos del Régimen Especial hasta que no se constituya la entidad de conservación prevista en la citada norma.
3) En base a lo expuesto, se puede afirmar con rotundidad que las áreas e instalaciones del REM son propiedad de SOTOGRANDE S.A. (salvo las legalmente excluidas).
Las conclusiones pues de lo que antecede son dos:
1ª La propietaria actual del REM es SOTOGRANDE S.A. salvo las áreas legalmente excluidas.
2ª Ni los propietarios a título individual ni las Comunidades de Propietarios constituidas sobre los diferentes edificios construidos, tienen legitimación alguna para disponer de los diferentes elementos que constituyen el REM.
SERVICIOS PRESTADOS
Para que todos los propietarios incluidos en el REM se hagan una idea, los servicios prestados por SOCIEDAD CONSERVACIÓN DE LA MARINA SLU (anteriormente SOTOGRANDE S.A.) son los siguientes:
1.- Suministro de Agua: En el canon está incluido el mantenimiento integral de toda la red de agua potable hasta la batería de contadores y el total del consumo del suministro de agua potable y de riego para todo el conjunto urbanístico, independientemente del destino de su uso, es decir particular o privado, comunitario ( Piscinas, etc. ), riego, etc.
2.- Limpieza y recogida de basuras (complementaria a la Municipal: el servicio que aporta el R.E.M. incluye recogida de basura domiciliaria hasta punto de recogida por A.R.C.G.I.S.A. centralizado en punto logístico coordinado.
3.- Jardinería de Espacios Públicos y Privativos: En un área existente de 10 hectáreas de jardines ornamentales, se desarrolla el mantenimiento integral de la jardinería de espacios públicos y privativos: Corte de césped, poda, limpieza, aplicación de productos fitosanitarios, reposición de plantas, etc…
4.- Vigilancia de todo el conjunto: A través de contrato con una de las empresas más importantes del sector de la Seguridad en España se garantiza un servicio de Seguridad y Vigilancia de todo el conjunto inmobiliario objeto de este informe, para lo que cuenta con controles de accesos en todas las entradas rodadas a la urbanización, dotadas de modernas y amplias instalaciones en dichos accesos así como de los recursos humanos especializados y específicamente formados para ello.
5.- Control de Plagas (Desratización y tratamiento contra mosquitos): A través de contrato con empresa especializada y homologada de Control de Plagas y con el apoyo de los recursos propios se realizan las actuaciones necesarias programadas para mantener bajo control los niveles de roedores y mosquitos dentro del complejo urbanístico. Cualquier incidencia es tratada de forma inmediata.
6.- Mantenimiento de Infraestructuras:
6.1.- Red de Agua Potable y de Riego, Contra incendios ( mangueras y extintores ): A través de recursos humanos y materiales propios, más la colaboración de empresas especializadas y homologadas ( contra incendios ) y en coordinación con el Servicio concesionario de Aguas de Sotogrande perteneciente a Sotogrande S.A. se coordinan y gestiona el correcto mantenimiento de la red de agua potable y de riego automatizado existente en 10 hectáreas de zonas públicas y privativas ajardinadas, así como la red contra incendios existente.
6.2.- Red de Saneamiento: Contando con recursos humanos y materiales propios, en coordinación con el Servicio concesionario de Aguas y Saneamiento de Sotogrande y con la colaboración de empresas especializadas de amplia experiencia, se llevan a cabo las acciones necesarias para el mantenimiento preventivo (limpieza de redes / arquetas, etc.), correctivo y adecuado en cada momento para garantizar el correcto funcionamiento de la red existente:
6.3.- Estaciones elevadoras y de impulsión de la red de saneamiento: Contando con recursos humanos y materiales propios, en coordinación con el concesionario del Servicio de Aguas y Saneamiento de Sotogrande y con la colaboración de empresas especializadas de amplia experiencia, se llevan a cabo las acciones necesarias para el mantenimiento integral de las estaciones elevadoras y de impulsión de la red de saneamiento del conjunto inmobiliario.
6.4.- Red de T.V.: Se ofrece un servicio de T.V. de última tecnología, a través de fibra óptica que parte de una cabecera de última generación situada en el Puerto de Sotogrande y que llega a todos los edificios de La Marina, con la tecnología más actual y la mejor calidad de imagen. Los canales ofrecidos son actualmente 112 según la relación que se adjunta a continuación, existiendo gran variedad en contenidos y en al menos 7 idiomas, todo ello con un servicio de asistencia ágil y efectivo en caso de incidencias, lo que garantiza una recepción de calidad y continuada.
6.5.- Red de Alumbrado Público: A través de contratos con empresas especializadas y con recursos humanos y materiales propios se llevan a cabo todas las tareas necesarias para mantener en perfecto estado de uso, eficiencia y funcionamiento la red de alumbrado público existente, reponiéndose inmediatamente los elementos fungibles y desarrollando un mantenimiento preventivo exhaustivo.
6.6.-Red de Seguridad: A través de contratos con empresas especializadas y con recursos humanos y materiales propios se llevan a cabo todas las tareas necesarias para la reposición y mantenimiento periódico de la red de seguridad.
6.7.- Viales y señalización de tráfico: A través de contratos con empresas especializadas y con recursos humanos y materiales propios se llevan a cabo todas las tareas necesarias para la reposición y mantenimiento periódico de la señalización horizontal y vertical, así como el conjunto de accesos y los viales del conjunto inmobiliario.
La calidad de los servicios prestados viene avalada por los sellos de calidad ISO 9001, ISO 14001 y OHSAS 18001, conseguidos hasta la fecha, emitidos por la auditoría Bureau Veritas de reconocido prestigio mundial.
COSTE DE LOS SERVICIOS PRESTADOS
En la Norma 4 de las que regulan el REM se establece un canon a pagar por cada uno de los propietarios para atender a los gastos de los servicios prestados. En el momento actual dicho canon asciende a la cantidad de 11,78 € m/2, que es sustancialmente inferior al que se satisfacen en otras comunidades y Regímenes Especiales.
A modo de ejemplo hemos realizado una comparativa de lo que supondría, a igualdad de servicios prestados, el canon que se factura en la Marina de Sotogrande con dos Comunidades de Propietarios de características similares, como son Apartamentos Playa y el Puerto de Sotogrande. En el siguiente cuadro se puede ver la comparativa, resultando el REM muy por debajo de los otros.
R.E.M. LA MARINA 11,78 Euros/m2
C.P. APARTAMENTOS PLAYA 22,36 Euros/m2
R.E.M. PUERTO SOTOGRANDE 18,08 Euros/m2
También es destacable el incremento de la morosidad en el REM en los últimos 6-7 años, duplicando su importe hasta una deuda de 3,5MM a cierre del ejercicio 2014. Estos impagos son de un 25% aproximadamente de la facturación anual de la sociedad, lo que supone unos costes financieros, legales y de personal extraordinarios que tiene que afrontar Conservación de la Marina S.L.
Finalmente, es importante señalar que son innumerables las sentencias dictadas por los Tribunales que reconocen la obligatoriedad de pagar el canon establecido en el REM. En todos estos casos en los que se alegaba la no obligatoriedad del pago del canon, los Tribunales han desestimado la reclamación imponiendo las costas del procedimiento a los demandantes.
LA CONSTITUCIÓN DE UNA ENTIDAD DE CONSERVACIÓN PARA EL REM
Después del correspondiente estudio legal llevado a cabo por especialistas en la materia, SOTOGRANDE S.A. ha llegado a la conclusión de que actualmente no se dan las condiciones legales por las cuales se le pueda obligar a constituir una Entidad de Conservación sobre el ámbito del REM.
Hasta tanto no se adecue completamente el planeamiento del Ayuntamiento de San Roque a las disposiciones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, es de aplicación lo dispuesto en la Disposición Transitoria Sexta de la ley citada. A mayor abundamiento, el hecho de que Sotogrande S.A. sea actualmente el único propietario del REM refuerza todavía más este argumento.
Además, cualquier iniciativa tendente a la constitución de la entidad de conservación supondría un claro incumplimiento de lo previsto en la Norma 2.1 de las Normas del Régimen Especial. Si esta iniciativa correspondiera a un propietario se podría dar lugar a la responsabilidad personal de dicho propietario por incumplimiento de lo dispuesto en el título de adquisición y demás condiciones debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.
Finalmente hay que hacer mención al Auto dictado el pasado 27 de abril de 2015 por el Juzgado de Instrucción número uno de San Roque en las Diligencias Previas 113/2014 que se habían instruido como consecuencia de la querella presentada por varios propietarios del REM. Pues bien, según el citado auto se procede a decretar el sobreseimiento libre y archivo “definitivo” de las Diligencias al entenderse que no existe ningún tipo de infracción penal en la constitución y mantenimiento del REM por parte de Sotogrande S.A.
LA POSICIÓN DE SOTOGRANDE S.A.
Por todo lo expuesto anteriormente, la posición de los nuevos propietarios de SOTOGRANDE S.A. con respecto al REM es la siguiente:
Primero.- SOTOGRANDE S.A. entiende que es la única y legal propietaria de las áreas e instalaciones comprendidas en el Régimen Especial de La Marina de Sotogrande salvo las excluidas legalmente.
Segundo.- SOTOGRANDE S.A. considera que ni las Comunidades de Propietarios ni sus Presidentes están legitimados para discutir ningún tipo de actuación sobre el REM; ya que las relaciones que se derivan del mismo se establecen directamente entre Sotogrande S.A. y los propietarios individuales que se encuentran ligados por las Normas del Régimen Especial de La Marina de Sotogrande incorporadas a todas las escrituras de compraventa e inscritas en el folio registral de cada propiedad.
Tercero.- SOTOGRANDE S.A. defenderá, con todos los medios legales a su alcance, los derechos y facultades derivados de esta titularidad frente a aquellos que intenten directa o indirectamente modificar las Normas del Régimen Especial de La Marina de Sotogrande.
Cuarto.- SOTOGRANDE S.A. tiene la firme convicción de que en el momento actual no es legalmente obligatoria la constitución de una Entidad de Conservación dada la condición de propietario único que tienen los terrenos sobre los que teóricamente podría constituirse. En base a esta convicción, SOTOGRANDE S.A. ejercitará todas las acciones administrativas y judiciales que sean precisas en defensa del mantenimiento del régimen actual.
Quinto.- No obstante lo anterior, SOTOGRANDE S.A. manifiesta públicamente su intención de oír a todos los propietarios individuales del REM mediante la constitución de un Comité de Seguimiento elegido por los propietarios individuales al margen de cualquier Junta Directiva de cualquier Comunidad de Propietarios, al objeto de mejorar la comunicación entre todas las partes involucradas y obtener una mayor transparencia de la gestión. A estos efectos SOTOGRANDE S.A. está desarrollando una página web en la que cada propietario podrá acceder mediante su correspondiente nombre de usuario y contraseña que les serán convenientemente suministrados.
Sexto.- Al mismo tiempo, SOTOGRANDE S.A. invita a todos los propietarios a participar en la reunión que se convocará al efecto y de la cual se les informará con la debida antelación.
Esperando que la información facilitada resulte de su interés, le saluda, muy atentamente,
Marc Topiol
Consejero-Delegado
SOTOGRANDE, S.A.
